Продать квартиру самому или через риэлтора: что делает каждый и во что обходится

Сколько берёт риэлтор и за что именно

Комиссия обычно считается процентом от стоимости квартиры: в среднем по рынку это 2–3 %, в отдельных агентствах и городах доходит до 5 %. На квартире за 10 миллионов это от двухсот до трёхсот тысяч рублей — сумма, ради которой стоит потратить вечер на разбор.

Важная деталь, о которой редко думают заранее: процент почти не мотивирует торговаться за вашу цену. Разница между продажей за 10 и за 10,5 миллиона для агента — пятнадцать тысяч комиссии, а для вас — полмиллиона. Поэтому агенту выгоднее быстрая сделка, а вам — выгодная, и это не злой умысел, а устройство вознаграждения.

Отдельно стоит спросить, что входит в сумму: показы, фотосъёмка, юридическая проверка, сопровождение в МФЦ. Набор у всех разный, и «полное сопровождение» иногда означает только показы.

Что придётся делать самому и сколько это на самом деле времени

Работа делится на четыре блока, и только один из них тяжёлый.

• Объявление — фотографии, текст, цена, площадки. Это вечер работы один раз и полчаса в неделю на обновление.
• Звонки и показы — самый затратный по времени блок и единственная причина, по которой люди нанимают агента. Если вы работаете и живёте в другом городе, честно посчитайте, сможете ли показывать квартиру.
• Переговоры о цене — навык, а не магия: обсуждается один раз, на осмотре, а не в переписке.
• Документы и сделка — разовая процедура по списку, и её спокойно закрывает юрист за фиксированную сумму, несопоставимую с процентом.

Практический вывод: нанимать человека на весь процесс ради одного трудного блока — дорогое решение. Чаще выгоднее закрыть трудный блок отдельно.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника

Базовый набор одинаков почти для всех сделок: паспорт продавца, документ-основание права собственности, выписка из ЕГРН, справка о зарегистрированных, согласие супруга при совместной собственности, разрешение опеки при доле несовершеннолетнего.

Дальше начинается частное: ипотека, материнский капитал, наследство, перепланировка, доли. Именно здесь сделки и разваливаются, и именно здесь нужен не риэлтор, а юрист — потому что вопрос правовой, а не переговорный.

Список меняется, поэтому сверяться нужно с актуальными требованиями Росреестра и вашего МФЦ, а не со статьями. Здесь важно другое: подготовка документов — предсказуемая процедура с понятной ценой, и её стоимость не зависит от того, за сколько вы продали квартиру.

Почему квартира не продаётся, если дело не в риэлторе

Когда объявление висит месяцами, причина почти всегда в одном из трёх мест, и ни одно из них не лечится сменой агента.

1. Цена выше рынка. Проверяется за двадцать минут: посмотрите, за сколько реально ушли похожие квартиры в вашем доме и районе, а не за сколько их выставляют.
2. Первая фотография. В выдаче человек видит одну картинку и цену. Тёмный коридор на первом кадре стоит вам просмотров, которых вы даже не увидите в статистике.
3. Заголовок и описание. «Продам квартиру» не отличает вас ни от кого. Отличают конкретные вещи: этаж, окна во двор, свежий ремонт, свободна юридически.

Как устроена выдача площадки и что на неё влияет — в разборе алгоритма ранжирования. Как собрать объявление, чтобы оно работало, — в статье про подачу объявления и про заголовки.

Третий вариант, о котором обычно не говорят

Выбор редко бывает бинарным. Между «отдать процент агентству» и «делать всё самому» есть середина: вы оставляете себе показы и переговоры — то, что всё равно никто не сделает за вас лучше, — а объявление и его продвижение отдаёте специалисту с фиксированной оплатой.

Экономика тут простая и считается на салфетке. Комиссия риэлтора на средней квартире — сотни тысяч рублей. Ведение и продвижение объявления стоит несопоставимо меньше и не зависит от суммы сделки. Что входит в такую работу и когда она оправдана — в статье про ведение аккаунта, а честное сравнение «нанимать или самому» — в разборе авитолог или сам.

Когда риэлтор всё-таки нужен: сложная правовая история квартиры, продажа из другого города, встречная сделка с одновременной покупкой, полное отсутствие времени на показы. Во всех этих случаях вы платите не за объявление, а за чужое время и ответственность — и это честная сделка.

Часто спрашивают